Opereta Blog

U našem Vodiču za povrat poreza za kupnju prve nekretnine možete detaljno provjeriti:

✔ ispunjavate li uvjete za ostvarivanje prava

✔ koja je potrebna dokumentacija

✔ na što posebno trebate obratiti pozornost

✔ kako se izračunava maksimalni iznos potpore

Prije kupnje prve nekretnine važno je razumjeti cijeli postupak kako biste na vrijeme provjerili ispunjavate li uvjete za ostvarivanje prava na povrat.

Na ovom linku možete preuzeti detaljan VODIČ ZA POVRAT POREZA.

Martina Mataić Škugor
Opereta ekspert

Link na izvorni članak

Kako biste znali ostvarujete li i kako pravo na povrat poreza, donosimo detaljan Vodič za povrat poreza čija je autorica Martina Mataić Škugor, direktorica kreditnog posredovanja Opereta nekretnina.

“Ako ste mlađi od 45 godina i kupujete ili gradite prvu stambenu nekretninu,  mogli biste ostvariti pravo na povrat poreza. No, to pravo ne vrijedi za sve.

Da biste ostvarili povrat, morate imati prijavljeno prebivalište na toj adresi i ne smijete imati drugu odgovarajuću stambenu nekretninu u vlasništvu – čak ni u suvlasništvu.

Primjerice, ako ste samac i naslijedili se stan od 55 kvadrata, to se smatra  odgovarajućom nekretninom i u tom slučaju nemate pravo na povrat. Ako ste kao suvlasnik nasljedili manji udio (recimo 28 m²), tada možete ostvariti pravo na povrat, ali morate taj udio prodati prije nego što podnesete zahtjev”, objasnila nam je neke važne stavke Martina Mataić Škugor.

Još jedan važan uvjet odnosi se na državne subvencije. Ako ste ih koristili primjerice, kod subvencioniranih stambenih kredita (tzv. APN krediti), ne možete ostvariti pravo na povrat poreza. Dobre vijesti su da poticaji grada ili županije ne predstavljaju prepreku.

Koje su granice i uvjeti za povrat?

Država je jasno propisala limite. Povrat poreza priznaje se samo do određene kvadrature stana ili kuće, koja se računa prema broju članova kućanstva. Primjerice, ako živite sami priznaje se površina do  50 m², bračni par do 65 m², a za svako dijete površina se povećava za 10 m².

“Obratite pažnju,” ističe Mataić Škugor, “ako samac kupi stan površine 80 m², nema pravo na povrat poreza, jer je maksimalno priznata površina za jednu osobu 75 m². No, ako samac kupi stan od, primjerice, 72 m², može ostvariti povrat poreza, ali se u obračun uzima samo 50 m².”

Limiti su propisani i za kupoprodajnu cijenu. Povrat se obračunava prema prosječnoj cijeni kvadrata u gradu ili općini u kojoj se nekretnina nalazi – sve iznad toga ne ulazi u računicu.

Primjerice, ako kupujete stan u Karlovcu po cijeni od 2.170 EUR/m², a maksimalno dopuštena cijena iznosi 2.166,90 EUR/m², ne ostvarujete pravo na povrat poreza.

Kako izgleda postupak?

Na prvi pogled može djelovati komplicirano, ali koraci su zapravo logični:

1. Kupite stan ili kuću i potpišete kupoprodajni ugovor (nakon 1. siječnja 2025.)
2. Prijavite prebivalište na toj adresi
3. Platite porez (porez na promet nekretnina ili porez na dodanu vrijednost)
4. Prikupite dokumentaciju i ispunite Zahtjev za isplatu potpore i Izjavu
5. Kod javnog bilježnika ovjerite potpis na Zahtjevu i Izjavi
6. Predajte dokumente APN-u – osobno ili poštom (e-mail nije dovoljan)

Rok za predaju zahtjeva je dvije godine od dana kupoprodaje. Ali nemojte čekati zadnji trenutak – jer ako u međuvremenu navršite 45 godina, pravo gubite.

Koliko možete dobiti natrag?

Kod kupnje ili gradnje prve nekretnine kupac plaća porez, a ovisno o situaciji, može ostvariti pravo na povrat dijela ili cijelog iznosa plaćenog poreza.

• Starogradnja – plaća se 3% poreza na promet nekretnina (PPN), a moguće je ostvariti 100% povrat PPN-a.
• Novogradnja (s PDV-om) – plaća se 25% poreza na dodanu vrijednost (PDV), a može se ostvariti do 50% povrata PDV-a.
• Gradnja obiteljske kuće – plaća se 25% PDV-a, a može se ostvariti do 50% povrata PDV-a.

U praksi to znači da povrat poreza može doseći i nekoliko tisuća eura. Dovoljno za novu kuhinju, opremanje dnevnog boravka ili barem par otplata stambenog kredita.

Kada gubite pravo?

Imajte na umu da država traži sigurnost da ćete u nekretnini zaista živjeti. Ako u roku od pet godina stan ili kuću prodate, iznajmite ili se odjavite s adrese – potpore se moraju vratiti.

Zato dobro razmislite: ako planirate nekretninu koristiti kao investiciju, nemate pravo na povrat poreza.

Zaključak

Kupnja prve nekretnine uvijek je kombinacija emocija, kalkulacija i papirologije. Program povrata poreza može vam značajno olakšati financijski teret, ali samo ako pažljivo pratite uvjete za povrat i ispoštujete sve rokove.

Naš savjet? Ne čekajte da vas iznenadi birokracija. Pripremite se unaprijed, provjerite priznate kvadrature i prosječne cijene u svojoj općini i na vrijeme prikupite dokumentaciju.

Na ovom linku možete preuzeti detaljan VODIČ ZA POVRAT POREZA čija je autorica Martina Mataić Škugor, direktorica kreditnog posredovanja Opereta nekretnina.

Vodič nije službeni dokument državnih tijela, već informativni materijal koji služi za lakše snalaženje u postupku povrata poreza. Za službene informacije i tumačenja građani se trebaju obratiti Agenciji za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN).

U Zagrebu je u prvih devet mjeseci ove godine prodano 11 682 nekretnina što je  2.859 odnosno 19,7% manje nego u istom razdoblju prošle godine. Ipak, glavni grad ostaje najaktivnije pojedinačno tržište u Hrvatskoj. „Manji broj transakcija više govori o ograničenoj ponudi kvalitetnih stanova nego o padu interesa. Kupci su prisutni, ali sve više traže novogradnju koja pruža kvalitetu i vrijednost. Ovo usporavanje kupoprodaja rezultiralo je stabilizacijom traženih cijena i to starijih nekretnina“, dodaje Vujović.

Tko je u prednosti, kupac ili prodavatelj

„Ovo što se sad događa na tržištu, idealno je za kupce koji razmišljaju dugoročno. Cijene su stabilnije, pregovarački prostor je veći, ponuda je diverzificirana. Manje transakcija ne znači slabije tržište – naprotiv, brojke pokazuju sazrijevanje tržišta nekretnina. Kupci više ne trče za prilikama, već traže vrijednost i sigurnost ulaganja“, zaključuje Vujović.

Najveći dio transakcija i dalje čine stanovi i apartmani, s ukupno 17.164 prodaja (−13 %), dok je broj prodanih kuća 2.278 (−22 %). Ukupno gledano, stambeni segment bilježi pad od 14 %, ali ostaje nositelj tržišne aktivnosti s ukupno 19 442 prodaje. 

URL na izvorni članak

Umjetna inteligencija više nije futuristički koncept – postala je svakodnevni kreativni alat koji mijenja način na koji stvaramo sadržaj. Opereta je oduvijek bila agencija koja je uvijek korak ispred u implementaciji najnovijih tehnologija te primjeni u svakodnevnom poslovanju. Od aktivacije prvog AI asistenta za nekretnine u regiji, pa sve do internih edukacija zaposlenika gdje su bili upoznati s top AI alatima te prednostima i mogućnostima korištenja.

Slijede najnoviji trendovi pred kraj 2025. gdoine.  Svjedočimo pravoj eksploziji AI alata koji omogućuju profesionalnu produkciju videa, slika i zvuka/muzike bez potrebe za skupom opremom ili godinama iskustva.

Istražimo zajedno što je trenutno najaktualnije u svijetu AI kreativnosti.

Video AI Alati: Kinematografija na klik

Sora 2,  Google Veo 3, LTX Studio, Hailouo, Kling, Grok Imagine: Vrhunac Realizma

Open AI Sora 2, Google Veo 3, Grok 4 trenutno su najbolji AI generatori videa jer stvaraju najrealističnije scene, dobro prate upute i mogu dodati audio videima.
Google Veo 3.1 najnoviji model predstavljen na Google I/O 2025, podržava visoko realističnu video generaciju sa zvukom, pokretima kamere, izrazima lica i prijelazima okoline. Može generirati do 60 sekundi videa s realističnim pokretima, osvjetljenjem i čak sinkroniziranim glasovima.

Open AI Sora 2 je dostigao novu razinu - konačno možete kreirati cijeli video klip, uključujući audio, u jednom alatu. To značajno ubrzava proces rada jer više ne morate skakati između različitih platformi.

X (ex. Twitter) je nedavno izbacio novu inačicu Grok 4 Imagine koji ide u korak najboljima te omogućuje bolju kontrolu i jako dobru kvalitetu videa, uključujući i zvuk koji ga prati.

Ne smijemo zaboraviti odavno poznate adute Kling AI 2.5 Turbo kao ni Hailou 2.3 koji su se unazad godinu dana jako unaprijedili te dodali mnogobrojne mogućnosti, od kontrole kamere, definiranja pokreta, uz poboljšanje sveukupne kvalitete.

Jedan “stari” igrač koji se ponovo pojavio je LTX-2, a sjećamo ga se kao prvog koji je omogućio kreiranje scena te kompletnih kadrova i pisanje scenarija, što je omogućavalo lakšu izradu kompletne video produkcije.

Preporuka je svakako korištenje All in one sustava, dakle sustava koji omogućuju da na jednom mjestu možete generirati sliku + video, a u nekima čak i audio unutar videa. Takvih sustava ima dosta a izdvajamo Leonardo AI, Krea AI, Freepik, Higgsfield AI.

Runway Gen-4 je jedan od rijetkih sustava koji nudi moćne značajke u sistemu video to video, a njegov Act-One motion capture odlično prati izraze lica, dok Gen-3 Alpha model isporučuje realistične i konzistentne rezultate. Idealan je za kreativne timove koji žele detaljnu kontrolu nad svakim aspektom produkcije.

Na Adobe MAX-u 28. listopada 2025. Adobe je predstavio revolucionarne nove AI alate u Firefly, uključujući Generate Soundtrack za kreiranje potpuno licenciranih audio zapisa studijske kvalitete, Generate Speech za kristalno čiste glasovne zapise i novi timeline-based AI video editor, a svi generirani sadržaji su komercijalno sigurni i potpuno licencirani, što je ključno za profesionalne kreatore koji ne žele brinuti o autorskim pravima.

Inače u ADOBE alate poput Photoshopa, Illustratora te Premiera već neko vrijeme su ugrađeni AI modeli  te dodatno  pojačavaju snagu i mogućnosti ovih “po defaultu moćnih” aplikacija i software-a.

ByteDance Seedream 4.0 je kineski model izuzetno moćan u i rangu najboljih.

HeyGen AI je moćan alat za generiranje AI avatara koji može točno prevoditi videozapise s savršenom sinkronizacijom usana i kreirati videozapise iz tekstualnih ili audio isječaka, s prirodnim izrazima lica i pokretima tijela. Ovo otvara ogromne mogućnosti za motion dizajnere i tvrtke jer može zamijeniti dijelove video produkcije koji obično zahtijevaju kamere, rasvjetu i snimanje.

Slika AI Alati: Od Koncepta do remek djela

Slobodno možemo reći da je već odavno probijena granica realnosti i najbolji modeli za izradu slika su toliko realistični da je nemoguće prepoznati i reći da je slika umjetno napravljenna. Od predvodnika se ovdje nalaze Midjourney, FLUX 1.1 Kontext, Recraft V3, Google AI Studio (Nano Banana), Ideogram 3.0, GPT-Image-1, Adobe Firefly Image Model 5, Leonardo AI, Stable Diffusion, ali i mnogi drugi.

U sustavima poput Leonardo.AI većina ovih modela je uključena te ih možete koristiti na jednom mjestu što je izuzetno praktično. Svakako probajte sve predložene sustava da sami otkrijete koji je najbolji za vas i u kojem dobijate najbolje rezultate, Stability AI, Midjourney,  Flux AI, Ideogram, Google AI Studio, ADOBE Firefly

Audio AI Alati: Zvuk Budućnosti

Suno: Glazbena Kreativnost

Suno AI radi izvrstan posao s tekstovima i melodijama po kategorijama, omogućujući kreatorima da generiraju cijele pjesme s vokalima samo iz tekstualnih uputa. Od popa do rocka, od jazza do hip-hopa – Suno pokriva sve žanrove. U zadnjoj v5 verziji vokali su dovedeni na novi nivo i moram priznati da smo došli do trenutka kad i stručnjaci više ne mogu samo tako reći radi li se o AI generiranoj glazbi ili ne. Što ćemo tek imati u verziji 10 za koju godinu, daje nam temu za razmišljanje. Do tada poslušajte jednu skladbu i procijenite sami. Prednosti AI glazbe su višestruki, npr. nećete dobiti copyright upozorenje na platformama poput Youtube ili TikTok.

<iframe loading="lazy" style="border-radius: 12px;" src="https://open.spotify.com/embed/track/0qJOUsyZpe5jeaCLItTdTk?utm_source=generator" width="100%" height="352" frameborder="0" allowfullscreen="allowfullscreen" data-testid="embed-iframe"></iframe>

Udio Music: Vrhunski producent

Udio Music je do nedavno bio najbolji sustav za generirnja zvuka, međutim SUNO AI ga je u zadnjoj inačici sustigao, posebice što se tiče vokala. Međutim, za određene žanrove glazbe, Udio je i dalje prilično moćan te je bolji odabir.

ElevenLabs: Glasovni Klonovi

ElevenLabs je postao zlatni standard za text-to-speech tehnologiju. Generate Speech, alat za stvaranje kristalno čistih voice-overa, daje kreatorima izbor glasova iz Firefly Speech Modela i ElevenLabsa, omogućujući generiranje životnih glasova na više jezika uz fino podešavanje emocija, tempa i naglaska za prirodnu, izražajnu isporuku.

Praktični savjeti za korištenje AI alata

Multimodalni Pristup

U sučeljima AI alata, posebno onima koji nudem sve (video, sliku i zvuk) unosom tesktualnog prompta generirate sliku koju nakon toga možete koristiti za izradu video animacije sa ili bez zvuka. Takve kadrove skalpate u jednu cjelinu da bi kao finalni proizvod dobili kompletan video. Ova fleksibilnost pretvara AI platforme i sustave u prava kreativna igrališta gdje timovi mogu eksperimentirati i iterirati beskonačno. Limit je samo vaša mašta i krediti 🙂

Važnost ljudskog elementa

Ljudski element ostaje bitan – nikad neće prestati potreba za dobrim kreativnim direktorom ili dobrim kinematografom, nekim tko zna kako ispričati priču kroz niz slika. AI alati su pomagači, ne zamjene za kreativnost. Barem za sad.

Troškovi i pristupačnost

Većina alata nudi besplatne probe ili određene količine trial kredita, što omogućuje testiranje prije pretplate. Budite svjesni da eksperimentiranje s AI alatima može biti skupo – profesionalne pretplate mogu koštati stotine dolara mjesečno, ali za kreatore i agencije ta investicija se apsolutno isplati kroz uštedu vremena te količinu materijala koji bi u standardnom procesu izrade osjetno više koštali.

Što očekivati u budućnosti?

Trend je jasan: AI alati postaju sve pristupačniji, kvalitetniji i integriranije. Povećana dostupnost open-source AI modela obećava demokratizaciju pristupa naprednoj tehnologiji, promičući transparentnost i suradnju.

Vidimo i sve jaču personalizaciju – a to su custom Models koji omogućuju kreatorima da generiraju niz materijala u vlastitom stilu. To znači da ćete moći “naučiti” AI vaš jedinstveni vizualni jezik i dosljedno ga primjenjivati kroz sve projekte.

Zaključak

Krajem 2025. godine, AI alati za kreiranje videa, slika i audia više nisu eksperimentalna tehnologija – postali su profesionalni standard. Od Sora 2 i Veo 3 za video, preko Google Nano Banana ili FLUX modela za slike, do Suno ili Udio Music za audio – nikada nije bilo lakše pretvoriti kreativnu viziju u stvarnost.

Ključ uspjeha nije samo u izboru pravog alata, već u razumijevanju kako ga integrirati u svoj kreativni proces. AI ne zamjenjuje kreativnost – on je amplificira, omogućujući vam da radite brže, eksperimentirate slobodnije i ostvarite ideje koje su prije bile izvan dosega.

Vrijeme je da preuzmete kontrolu nad ovim alatima i saznate što vaš um može kreirati!

Zašto je ovo lokacija budućnosti Ono što posebno podiže vrijednost ove adrese je i razvoj kvarta – izgradnja Trga pravde, koji će postati jedan od najvažnijih pravosudnih i administrativnih centara u zemlji. To znači da će potražnja za stanovima u blizini dodatno rasti, što Kuniščak Residence čini sigurnom i dugoročnom investicijom. Osim toga, ulica je u tramvajskoj zoni i izvrsno povezana s ostatkom grada – živjeti ovdje znači da automobil možete koristiti po potrebi, a svakodnevno funkcionirati javnim prijevozom. Kuniščak Residence – gdje se život i investicija susreću Projekt Kuniščak Residence obuhvaća 38 modernih stanova veličine od 47 do 107 m², raspoređenih u tri etaže s podzemnom garažom. Svaki stan donosi udobnost, sigurnost i dugoročnu vrijednost, zahvaljujući vrhunskoj gradnji i energetskoj učinkovitosti. Kupnjom stana ovdje ne birate samo zidove i kvadrate – birate životni stil u kojem ste blizu svemu što vam je važno, a istovremeno ulažete u nekretninu čija vrijednost raste s vremenom. Više o projektu i dostupnim stanovima na linku https://www.opereta.hr/stanovi-kuniscak.

Cijene stanova i nove mjere: Evo što kaže naš stručnjak Posljednjih mjeseci stambena politika i cijene stanova postale su glavna tema razgovora – od mladih koji traže svoj prvi dom, do investitora i iznajmljivača. Država je pokrenula nekoliko mjera, poput poreza na nekretnine, povrata dijela PDV-a pri kupnji prve nekretnine i modela priuštivog najma. No, rezultati se neće vidjeti preko noći. Riječ je o dugoročnim procesima. Mjere s dugoročnim učinkom Premda je cilj povećati priuštivost stanovanja i usmjeriti tržište u održivijem smjeru, jasno je da će za vidljivije rezultate trebati vremena. Iskustva drugih zemalja pokazuju da su potrebni cijeli ciklusi, i do deset godina, kako bi se pokazali stvarni učinci. Ovu je temu u razgovoru za Tportal komentirao naš Boro Vujović, direktor Opereta nekretnina te istaknuo je nekoliko ključnih točaka.  "Cijene, vidimo statistiku, i dalje rastu. Promet nam je pao, ali to je više posljedica visokih cijena, toga što nema dovoljno ponude nekretnina na tržištu i što su nam stranci, odnosno glavna tržišta Austrije i Njemačke, u problemu. Stranci nam čine oko 40 posto kupaca i mislim da su to neki parametri koji u ovom trenutku utječu na tržište", rekao je Vujović. Iz njegove perspektive, na stanje na tržištu nekretnina mogla bi utjecati i turistička sezona, politika kreditiranja kupnje stanova te niz drugih faktora.  S druge strane, Grad Zagreb usvojio je novi zagrebački Generalni urbanistički plan (GUP), kojim je, između ostalog, predviđeno smanjenje koeficijenta izgrađenosti za 30 posto.  Vujović pak dodaje da se utjecaj GUP-a na rast cijena ne bi trebao osjetiti ako se Grad Zagreb odluči za gradnju stanova za najam ili priuštivo stanovanje. A utjecaj programa stambene politike na cijene nekretnina bi se, po njegovim riječima, mogao osjetiti kad građani dobiju prva rješenja o plaćanju poreza na nekretnine i kad stignu prvi rezultati ovogodišnje turističke sezone. Za sve ostale efekte će, po njegovim riječima, biti potrebno čekati sljedeću godinu. Što ovo znači za građane Kupnja prve nekretnine i dalje je veliki izazov, no tržište se postupno mijenja. Državne mjere, iako spore u učincima, u kombinaciji s promjenama u turizmu i globalnim trendovima, mogu otvoriti nove prilike. Upravo zato je važno imati pouzdanog partnera koji razumije dinamiku tržišta i može pomoći donijeti najbolju odluku.

Autorica: Martina Mataić Škugor, direktorica kreditnog posredovanja u agenciji Opereta nekretnine

Izvorni članak