Stambeni krediti – na što ITEKAKO treba obratiti pažnju!

S ciljem rješavanja stambenog pitanja, kupce prvenstveno zanima jesu li kreditno sposobni i koliki će im biti iznos mjesečnog obroka. No nije dovoljno fokusirati se samo na odobrenje kredita ili priuštivost trenutne mjesečne otplate jer se stambeni kredit otplaćuje dugoročno. Banke nude različite ponude stambenih kredita koje treba razumjeti.

Ako razumijete uvjete, lakše ćete pregovarati i odabrati onu opciju koja je dugoročno prihvatljiva.

Što je kamata i kako se računa?

Kamate na kredit su cijena za posuđeni novac. Ovise o:

• visini kredita
• razdoblju otplate kredita (roku kredita)
• visini ugovorene kamatne stope (kamatnjaka)

Kamata se računa na osnovu kamatne stope (kamatnjaka) koja se izražava u postotku i uvijek je vezana za obračunsko razdoblje ili termin (najčešće je to jedna godina).

Kamate se mogu obračunavati:

1. relativnom (proporcionalnom) metodom
2. konfornom metodom

S obzirom na vrijeme obračuna:

1. anticipativno, kada se obračun kamate izvršava na adekvatni način na početku obračunskog razdoblja
2. dekurzivno, kada se obračun kamate izvršava na adekvatni način na kraju obračunskog razdoblja

Što je kamatna stopa?

Kamatna stopa je postotak duga što ga u ugovorenom razdoblju korisnik kredita treba platiti banci.

Razlikuju se:

Nominalna kamatna stopa

Interkalarna kamata

Efektivna kamatna stopa

Zatezna kamatna stopa

S obzirom na svojstvo promjenjivosti nominalne kamatne stope mogu biti:

1. fiksna kamatna stopa: nepromjenjiva je tijekom cijelog ugovorenog roka i ne ovisi o tržišnim okolnostima, koje se mijenjaju tijekom otplate kredita
2. promjenjiva kamatna stopa: podložna je promjenama tijekom ugovornog roka, zbog promjene referentne stope, u okviru zakonom definiranih uvjeta

Kod stambenih kredita, najčešće se primjenjuje kombinacija fiksne i promjenjive kamatne stope. Definira se razdoblje tijekom otplate kredita u kojem je kamatna stopa fiksna, a u kojem promjenjiva.

PRIMJER kombinacije fiksne i promjenjive kamatne stope

Usporedba fiksne i promjenjive kamatne stope

Što utječe na promjenu visine promjenjive kamate stope?

Promjenjive kamatne stope se sastoje od dva dijela:

1. fiksni dio koji je nepromjenjiv tijekom otplate kredita
2. promjenjivi dio koji ovisi o kretanju referentne tržišne kamatne stope za određenu valutu. To može biti npr. nacionalna referentna stopa (NRS), EURIBOR, prijenos na trezorske zapise Ministarstva financija (TZ MF) ili prosječna kamatna stopa na depozite građana

Promjenjiva kamatna stopa = fiksni dio + promjenjivi, varijabilni dio (referentna stopa)

Primjer: 2,56 posto godišnje = 2,43 p.p. + 6M NRS1 za HRK (trenutno 0,13 p.p.)

Promjenjive kamatne stope su regulirane od 1. siječnja 2013. Zakonom o potrošačkom kreditiranju na način da kamatna stopa mora biti vezana uz javno objavljenu referentnu stopu.

Takve kamatne stope mogu se mijenjati samo uslijed promjene referentne stope.

Razlika između nacionalne referentne stope (NRS) i EURIBOR-a

Prije odabira kredita 

Prije izbora kredita obratite dodatnu pažnju na:

• visinu fiksne kamatne stope
• razdoblje ugovaranja fiksne kamatne stope
• visinu promjenjive kamatne stope
• iznos fiksnog dijela promjenjive kamatne stope (marža banke)
• ugovorenu referentnu stopu
• period usklađivanja varijabilnog dijela promjenjive kamatne stope

Preporuka

• Ne donosite odluku o izboru kredita na temelju početne kamatne stope.
• Upoznajte se sa svim uvjetima tijekom cijelog roka otplate kredita. Primjer, ako ugovarate kredit na 25 godina gdje je fiksna kamatna stopa ugovorena na razdoblje od pet godina, morate obratiti pažnju i na uvjete promjenjive kamatne stope jer se ista primjenjuje na preostalih 20 godina otplate kredita.
• Usporedite EKS različitih kreditnih linija više banaka, saznate uvjete promjenjivosti, zatražite više informacija i detaljnija pojašnjenja.
• Postavljajte pitanja i zatražite objašnjenja sve dok ne shvatite što je npr. ‘EKS’, ‘nominalna kamatna stopa’, ‘interkalarna kamata’.

Koja je razlika između anuiteta i rate?

Otplata kredita odvija se u dogovorenom vremenskom razdoblju prema planu otplate i u njega je uključen i dio glavnice i dio pripadajuće kamate. Razlikujemo:

• otplatu u anuitetima
• otplatu u ratama

Otplata u anuitetima

Otplata u ratama

Rizici

Što je valutni rizik?

Što je kamatni rizik i kada nastaje?

Korisnik kredita odlučuje hoće li odabrati fiksnu ili promjenjivu kamatnu stopu.

Ako odabere fiksnu kamatnu stopu, nema rizika promjene kamatne stope jer je ona valjana u istom iznosu za cijelo vrijeme otplate kredita.
Ako odabere promjenjivu kamatnu stopu, postoji rizik od njezine promjene, naviše ili naniže, sukladno promjeni visine referentne kamatne stope uz koju je vezana.