Stambeni krediti – na što ITEKAKO treba obratiti pažnju!

S ciljem rješavanja stambenog pitanja, kupce prvenstveno zanima jesu li kreditno sposobni i koliki će im biti iznos mjesečnog obroka. No nije dovoljno fokusirati se samo na odobrenje kredita ili priuštivost trenutne mjesečne otplate jer se stambeni kredit otplaćuje dugoročno. Banke nude različite ponude stambenih kredita koje treba razumjeti.

Ako razumijete uvjete, lakše ćete pregovarati i odabrati onu opciju koja je dugoročno prihvatljiva.

Što je kamata i kako se računa?

Kamate na kredit su cijena za posuđeni novac. Ovise o:

• visini kredita
• razdoblju otplate kredita (roku kredita)
• visini ugovorene kamatne stope (kamatnjaka)

Kamata se računa na osnovu kamatne stope (kamatnjaka) koja se izražava u postotku i uvijek je vezana za obračunsko razdoblje ili termin (najčešće je to jedna godina).

Kamate se mogu obračunavati:

1. relativnom (proporcionalnom) metodom
2. konformnom metodom

S obzirom na vrijeme obračuna:

1. anticipativno, kada se obračun kamate izvršava na adekvatni način na početku obračunskog razdoblja
2. dekurzivno, kada se obračun kamate izvršava na adekvatni način na kraju obračunskog razdoblja

Što je kamatna stopa?

Kamatna stopa je postotak duga što ga u ugovorenom razdoblju korisnik kredita treba platiti banci.

Razlikuju se:

• Nominalna kamatna stopa – Tijekom otplate kredita kamata se obračunava prema nominalnoj kamatnoj stopi na glavnicu kredita koju klijent još nije otplatio (koja još, prema ugovorenim rokovima, do sad nije trebala biti plaćena).
• Interkalarna kamata – U periodu korištenja kredita, od dana isplate kredita do prijenosa kredita u otplatu obračunava se interkalarna kamata. Obračun se provodi po metodi obračuna koja je ugovorena za nominalnu kamatnu stopu, uzimajući u obzir stvarni broj dana.
• Efektivna kamatna stopa – Efektivna kamatna stopa (EKS) je ukupna cijena kredita koju klijent plaća banci. Na njezinu visinu, osim nominalne kamatne stope, utječu:
  • visina naknada koje klijent plaća banci prilikom odobrenja kredita
  • dužina otplate kredita
  • visina eventualno potrebnog garantnog depozita
  • ostalih troškova (primjerice, premije osiguranja…)

  Banka ima zakonsku obvezu svakom klijentu uručiti izračun efektivne kamatne stope. To klijentima omogućava usporedbu stvarne cijene kredita u različitim bankama.

  U izračun EKS-a za kredite ne uključuju se:

  • javnobilježničke pristojbe
  • zatezne kamate ili
  • bilo koji drugi troškovi proizašli iz nepridržavanja uvjeta ugovora o kreditu, poštarine, troškovi telegrama i telefaksa
• Zatezna kamatna stopa – U slučaju neuredne otplate kredita obračunava se zatezna kamatna stopa i to na nepodmireni dug koji je trebao biti plaćen. Maksimalna visina zatezne kamatne stope propisana je zakonom i obračunava se samo na dospjelu nepodmirenu glavnicu, a ne smije se obračunavati na kamatu.
  • Stopa zakonske zatezne kamatne trenutačno iznosi 5,61 posto godišnje. Promjena ovisi o promjeni propisa koji reguliraju visinu zakonske zatezne kamate.

  S obzirom na svojstvo promjenjivosti nominalne kamatne stope mogu biti:

  1. fiksna kamatna stopa: nepromjenjiva je tijekom cijelog ugovorenog roka i ne ovisi o tržišnim okolnostima, koje se mijenjaju tijekom otplate kredita
  2. promjenjiva kamatna stopa: podložna je promjenama tijekom ugovornog roka, zbog promjene referentne stope, u okviru zakonom definiranih uvjeta

  Kod stambenih kredita, najčešće se primjenjuje kombinacija fiksne i promjenjive kamatne stope. Definira se razdoblje tijekom otplate kredita u kojem je kamatna stopa fiksna, a u kojem promjenjiva.

S obzirom na svojstvo promjenjivosti nominalne kamatne stope mogu biti:

1. fiksna kamatna stopa: nepromjenjiva je tijekom cijelog ugovorenog roka i ne ovisi o tržišnim okolnostima, koje se mijenjaju tijekom otplate kredita
2. promjenjiva kamatna stopa: podložna je promjenama tijekom ugovornog roka, zbog promjene referentne stope, u okviru zakonom definiranih uvjeta

Kod stambenih kredita, najčešće se primjenjuje kombinacija fiksne i promjenjive kamatne stope. Definira se razdoblje tijekom otplate kredita u kojem je kamatna stopa fiksna, a u kojem promjenjiva.

PRIMJER kombinacije fiksne i promjenjive kamatne stope:

• za kredit u kunama u iznosu od 500.000 kuna

Ugovorena je:

1. fiksna kamatna stopa od 2,95 posto godišnje, u prvih pet godina otplate kredita, te
2. promjenjiva kamatna stopa od 2,56 posto godišnje (6M NRS1 za HRK (0,13 p.p.) + 2,43 p.p.) u ostatku razdoblja otplate, rok otplate od 20 godina (240 mjesečnih obroka)

EKS (efektivna kamata stopa) iznosi 3,90 posto s uključenim troškovima premije osiguranja nekretnine od požara i premije osiguranja otplate kredita, te troška vođenja tekućeg računa.

Otplata je u anuitetima:

1. mjesečni anuitet u prvom razdoblju otplate iznosi 2.760,50 kuna
2. mjesečni anuitet u drugom razdoblju iznosi 2.686,04 kuna

Ukupan iznos koji klijent treba platiti je 703.744,90 kuna.

Usporedba fiksne i promjenjive kamatne stope

Što utječe na promjenu visine promjenjive kamate stope?

Promjenjive kamatne stope se sastoje od dva dijela:

1. fiksni dio koji je nepromjenjiv tijekom otplate kredita
2. promjenjivi dio koji ovisi o kretanju referentne tržišne kamatne stope za određenu valutu. To može biti npr. nacionalna referentna stopa (NRS), EURIBOR, prijenos na trezorske zapise Ministarstva financija (TZ MF) ili prosječna kamatna stopa na depozite građana

Promjenjiva kamatna stopa = fiksni dio + promjenjivi, varijabilni dio (referentna stopa)

Primjer: 2,56 posto godišnje = 2,43 p.p. + 6M NRS1 za HRK (trenutno 0,13 p.p.)

Promjenjive kamatne stope su regulirane od 1. siječnja 2013. Zakonom o potrošačkom kreditiranju na način da kamatna stopa mora biti vezana uz javno objavljenu referentnu stopu.

Takve kamatne stope mogu se mijenjati samo uslijed promjene referentne stope.

Razlika između nacionalne referentne stope (NRS) i EURIBOR-a:

Kod stambenih kredita najčešće se koristi 6M NRS1 koji se izračunava kao prosječni trošak izvora sredstava hrvatskog bankovnog sektora za razdoblje od šest mjeseci za depozite fizičkih osoba. S obzirom na način izračuna NRS-a kojeg je propisala Hrvatska narodna banka, utjecaj na promjenu kamatne stope je sa pomakom (nije očekivan brzi utjecaj na rast ili pada kamatne stope).

EURIBOR je referenta kamatna stopa koja se utvrđuje na europskom međubankarskom tržištu. Ovisi o karakteru monetarne politike Europske središnje banke (ECB) i stanju financijske stabilnosti u eurozoni. Njegova vrijednost se mijenja svakodnevno stoga promjena EURIBOR-a u kraćem roku može se odraziti i na promjenu kamatne stope.

Prije odabira kredita 

Prije izbora kredita obratite dodatnu pažnju na:

• visinu fiksne kamatne stope
• razdoblje ugovaranja fiksne kamatne stope
• visinu promjenjive kamatne stope
• iznos fiksnog dijela promjenjive kamatne stope (marža banke)
• ugovorenu referentnu stopu
• period usklađivanja varijabilnog dijela promjenjive kamatne stope

Preporuka

• Ne donosite odluku o izboru kredita na temelju početne kamatne stope.
• Upoznajte se sa svim uvjetima tijekom cijelog roka otplate kredita. Primjer, ako ugovarate kredit na 25 godina gdje je fiksna kamatna stopa ugovorena na razdoblje od pet godina, morate obratiti pažnju i na uvjete promjenjive kamatne stope jer se ista primjenjuje na preostalih 20 godina otplate kredita.
• Usporedite EKS različitih kreditnih linija više banaka, saznate uvjete promjenjivosti, zatražite više informacija i detaljnija pojašnjenja.
• Postavljajte pitanja i zatražite objašnjenja sve dok ne shvatite što je npr. ‘EKS’, ‘nominalna kamatna stopa’, ‘interkalarna kamata’.

Koja je razlika između anuiteta i rate?

Otplata kredita odvija se u dogovorenom vremenskom razdoblju prema planu otplate i u njega je uključen i dio glavnice i dio pripadajuće kamate. Razlikujemo:

• otplatu u anuitetima
• otplatu u ratama

Otplata u anuitetima :

Klijent svaki mjesec plaća isti iznos u kojem se omjer iznosa glavnice i kamate u anuitetu mijenja tako da se:

• udio glavnice povećava kako raste broj otplaćenih anuiteta
  • a udio kamate se smanjuje

Prvi anuitet sadrži najveći iznos kamate i najmanji glavnice, a posljednji anuitet će imati najveći dio glavnice i ostatak kamate. Svaki slijedeći mjesec se iznos kamate smanjuje, glavnice povećava dok zbroj ostaje isti.

Otplata u ratama :

Unaprijed je definiran fiksni iznos glavnice koji se otplaćuje, a iznos kamate obračunava se na preostali iznos glavnice. To rezultira nejednakim iznosima otplatnih obroka tijekom cijelog razdoblja otplate.

Prva rata je najveća, svaka slijedeća je manja od prethodne, zadnja rata je najmanja (isti iznos otplatnog obroka glavnice + obračunata kamata koja se smanjuje iz mjeseca u mjesec).

Otplatom u ratama brža je otplata glavnice i manja je ukupno plaćena kamata
nego pri otplati kredita u anuitetima

Rizici

Što je valutni rizik?

Valutni rizik je vezan uz mogućnost promjene iznosa mjesečnog obroka ovisno o promjeni tečaja valute uz koji je kredit vezan.

Kod kredita uz valutnu klauzulu (najčešće EUR) postoji valutni rizik. Ovisno o promjeni tečaja valute, mijenja se i iznos mjesečnog obroka.

• Kod kredita u kunama nema valutnog rizika.

Razumno je očekivati da će tijekom otplate kredita tečaj, koji je važio na dan ugovaranja, varirati na više i na niže.

Što je kamatni rizik i kada nastaje?

Kamatni rizik je vezan uz mogućnost promjene iznosa mjesečnog obroka ovisno o promjeni kamatne stope.

• Promjenjiva kamatna stopa:

Kod kredita s promjenjivom kamatnom stopom postoji kamatni rizik. Promjenjiva kamatna stopa je podložna promjenama tijekom ugovorenog roka, zbog promjene referentne stope, što utječe na iznos mjesečnog obroka.

• Fiksna kamatna stopa:

Kod kredita s fiksnom kamatnom stopom, koja je nepromjenjiva tijekom cijelog ugovorenog roka, nema kamatnog rizika.

• Kombinacija fiksne i promijenjive kamatne stope:

Kod stambenih kredita u ponudi je najčešće kombinacija fiksne i promjenjive kamatne stope gdje se definira razdoblje tijekom otplate kredita u kojem je kamatna stopa fiksna, a nakon toga promjenjiva. Kod ovih kredita postoji kamatni rizik.

Korisnik kredita odlučuje hoće li odabrati fiksnu ili promjenjivu kamatnu stopu.

Ako odabere fiksnu kamatnu stopu, nema rizika promjene kamatne stope jer je ona valjana u istom iznosu za cijelo vrijeme otplate kredita.
Ako odabere promjenjivu kamatnu stopu, postoji rizik od njezine promjene, naviše ili naniže, sukladno promjeni visine referentne kamatne stope uz koju je vezana.

Izvor: Martina Mataić Škugor, zgradonačelnik.hr