Svi oni koji aktivno sudjeluju na tržištu nekretnina više od 14 godina sa zebnjom gledaju brojke rasta tržišta i pribojavaju se kraha iz 2008. godine. Tržište nekretnina te se godine raspalo u valu koji je krenuo iz SAD-a i proširio se po svim kontinentima. To je bila samo najava svjetske gospodarske krize, koju danas zovemo gospodarskom krizom iz 2008.
Nekretnine su, naravno, bile samo okidač u razotkrivanju nerealnih odnosa na tržištu. Promet nekretninama je u narednim godinama gotovo stao, a Hrvatska je bila samo jedna od žrtava takvog globalnog stanja. Tisuće nekretnina ostalo je neprodano, posebno onih iz nerealnih stambenih projekata neodgovornih ulagača i financijera. Cijelo hrvatsko tržište padalo je po svim brojkama, prije svega po prometu nekretnina, a nakon godinu dana i cjenovno. Banke su godinama rješavale “loše zalihe” po bitno nižim cijenama od onih zamišljenih prije 2008.
Sedmogodišnji ciklus
Kada pogledamo još malo u prošlost, ustanovit ćemo da je rast započeo 2001. godine, i to prije svega smanjenjem kamata na kredite. Nakon sedam godina, 2008., završavamo u recesiji, pa onda opet nakon sedam godina, točnije 2015., slijedi pad kamata i rast tržišta, pa opet nakon sedam godina evo nas danas u 2022. Svakih sedam godina dolazimo do vrha, odnosno do dna. Zaključak dolazi sam od sebe. Tržište nekretnina se kreće u ciklusima i jasno je da ne može stalno rasti niti padati. To je jednostavno dinamika koja je potrebna da bi funkcioniralo.
Današnje stanje nije isto kao ono iz 2008, iako naravno dosta na njega podsjeća, prije svega po nerealnom optimizmu ulagača koji formiraju izlazne cijene. To se odnosi i na veće stambene projekte, ali i na pojedinačne vlasnike. Rastom cijena u novogradnji, raste i optimizam ostalih vlasnika. Vlasnici formiraju cijene na “optimizmu susjeda”. Često ćete čuti vlasnika nekretnine kako priča da mu je rekao susjed da je baš tu u blizini jedna gospođa prodala stan po čudesnoj cijeni…
Bitna razlika između današnjeg stanja i onog iz 2008. je da je broj proizvedenih nekretnina bitno manji, odnosno da se ni približno ne gradi kao tada. Banke su bitno konzervativnije u odobravanju kredita. Inflacija je rekordna i gura ulagače u nekretnine kako bi sačuvali vrijednost koju imaju. Depoziti građana polako, ali sigurno odlaze u nekretnine, što zvuči u potpunosti logično.
Hrvatsko tržište nekretnina boluje od manjka kvalitetnih nekretnina. Novih se ne gradi dovoljno, a postojeći fond rabljenih nekretnina je uglavnom neodržavan. Potres je dodatno pogoršao situaciju. Naravno da uslijed tako slabe ponude i povećane potražnje cijene rastu. Sve je logično i predvidljivo. Još ako se uzmu u obzir skori ulazak u eurozonu i mogući ulazak u schengenski prostor, cijene će i dalje rasti, a sreći nema kraja. No, je li baš tako?
Hrvatska je 2013. godine pristupila Europskoj uniji i, protivno očekivanjima, cijene nekretnina i potražnja za njima nisu porasle, prije svega zato što je globalno ekonomsko stanje bilo nepovoljno. Hrvatska je specifična i po tome što dobar dio kupaca dolazi iz inozemstva. Stranci su sudjelovali prošle godine u više od 30 posto svih kupnji stambenih nekretnina. Najnoviji podaci pokazuju taj se taj udio drastično povećava. Ako pogledamo razdoblje od srpnja 2021. do lipnja 2022., stranci su stekli 12.518 nekretnina u volumenu od 34.800 transakcija stambenih nekretnina, što je već 36 posto, a to znači da se broj transakcija u kojima su kupci hrvatski građani se čak i smanjuje.
Ključno je pitanje koliki je kapacitet hrvatskih kupaca i koliko će dugo moći pratiti sadašnji rast cijena, uzimajući u obzir stalni pad broja stanovništva.
Iluzorno je očekivati da ćemo mi u Hrvatskoj ostati izvan globalnih trendova, iako mnogi prognoziraju i daljnji rast. Nisam toliko optimističan usprkos: velikoj potražnji stranaca, manjku novih i kvalitetnih stanova, velikom potencijalu u depozitima građana te ulasku u eurozonu i Schengen. Jednostavno, stvari tako ne funkcioniraju. Ljudi zaboravljaju i vrlo bitan psihološki moment – “optimizam susjeda” se brzo pretvori u “pesimizam susjeda”. Kada stvari krenu nizbrdo, ljudi se naprosto stisnu i prestanu trošiti.
Rekordne cijene
Cijene su prošle godine prosječeno rasle gotovo 15 posto. Naravno, tražene cijene rastu i po većoj stopi, ali stopa realiziranima usporava. Upada u oči podatak porezne uprave da je cjenovni volumen transakcija porastao za gotovo 50 posto ako uspoređujemo prvih šest mjeseci ove godine s istim razdobljem lani. Transakcije koje čine taj porast su prije svega one u novogradnji i nekretnine na moru. Ali što se događa s ostalim nekretninama u ostatku Hrvatske?
Oprez je potreban i u priobalju jer rast kamatnih stopa koji mora usporiti inflaciju može ulagače iz EU zamrznuti preko noći. Primijećena su usporavanja tržišta u mnogim državama pa i u Njemačkoj, iz koje dolazi više od 3500 kupaca u zadnjih godinu dana.
U tako složenim okolnostima nema jednoznačnog savjeta. Svaka je nekretnina priča za sebe i svaka može imati drugačiju sudbinu kada se pojavi na tržištu. Ne očekujem krizu iz 2008. godine jer su okolnosti sasvim drugačije, ali završetak ciklusa rasta slijedi vrlo uskoro. Možda čak i ove zime. Prvo će pasti promet, a nešto kasnije i cijene. Naravno, ne svim nekretninama i ne svugdje na isti način. U tom cijelom svijetu koji se ritmično kotrlja gore pa dolje pitanje je što mi možemo učiniti. Istina je, sada se postižu rekordne cijene, ali te primjere objavljujemo kao pravilo, iako su iznimke. Što ćemo više napuhavati rast, to će i pad biti bolniji.
