PROŠLE godine svjedočili smo strelovitom rastu cijena nekretnina koji se, kao što vidimo po cijenama u oglasnicima, nastavlja i u 2023. godini. Prije mjesec dana pisali smo o stanu u centru grada koji se prodaje za 900.000 eura, odnosno za nešto manje od 9200 eura po kvadratu.
Osim tog skupog primjera u centru grada, svjedočimo i tome da se garsonijere u Zagrebu malo dalje od centra prodaju i za skoro 4000 eura po kvadratu, kao na primjer ova na Jarunu, dok u Španskom postižu cijene i od 3000 eura po kvadratu. Porasla je i cijena kuća u Zagrebu i okolici, ali one se još uvijek daju naći po relativno prihvatljivijim cijenama u usporedbi sa stanovima.
Nakon svih tih oglasa i oglašenih cijena, zanimalo nas je što nas čeka u doglednoj budućnosti – možemo li očekivati stabilizaciju ili pad cijena nekretnina? Osim toga zanimalo nas je isplati li se trenutno uopće kupiti nekretninu.
Upravo zato odlučili smo se obratiti jednoj od vodećih agencija za nekretnine u Zagrebu – Opereti – i s njezinim vlasnikom Borom Vujovićem porazgovarati o cijenama koje su nekretnine dosezale u 2022., predviđanjima cijena za ovu godinu, ali i o popularnim kvartovima te najskupljoj nekretnini koju su prodali u prošloj godini.
Svjedočimo iznimno visokim cijenama nekretnina, bilo starogradnje bilo novogradnje. Mislite li da je ovakav rast cijena održiv?
U 2022. rast cijena je bio rekordan, po našoj statistici nekih 17.5% za rabljene stanove u Zagrebu. Gotovo sa sigurnošću mogu reći da je takva stopa rasta bila u prošloj godini i da se sigurno neće ponoviti. Rekao bih da je cijena stanova pratila inflaciju u prošloj godini.
Po Vašem mišljenju, hoće li cijene još rasti? Odnosno mogu li oni koji su u potrazi za nekretninom očekivati stabilizaciju ili eventualni pad cijena?
Jako ovisi o ulaznoj cijeni materijala i cijeni radne snage. Ako se te cijene stabiliziraju, to će se odraziti i na krajnje prodajne cijene nekretnina. Realno je da će s dizanjem kamatnih stopa doći do usporavanja trenda rasta, a možda i njegovog zaustavljanja.
Već sad svjedočimo situacijama da se dijelu nekretnina koje se ne mogu prodati cijena korigira prema dolje. Tako da ne bih rekao da će generalno cijene padati, ali će sigurno biti nekretnina koje će morati biti jeftinije nego danas da bi se mogle prodati.
U kojim kvartovima u Zagrebu je trenutno najniža cijena kvadrata, a u kojima najviša?
Najjeftinija je uvijek periferija, a sve su nekretnine skuplje kako idemo prema centru grada, s tim da centar nije najskuplji jer ima u prosjeku najviše starih zgrada, čija se cijena još nije oporavila od pada nakon potresa. Najjeftiniji su Sesvete, Vukomerec, Klara i Blato, a najskuplji su uvijek dijelovi u zoni tramvaja Maksimir, Središće, Vrbani III i Medveščak.
Koji su kvartovi u Zagrebu trenutno najpopularniji? I jesu li to kvartovi u kojima se trenutno i najviše isplati kupiti nekretninu?
Popularni su skupi kvartovi, tradicionalno Šalata, Donji Grad, Maksimir, Središće, Vrbani III. Kupnja u tim kvartovima je igra na sigurno jer uvijek postoji potražnja i dobra nekretnina u tim kvartovima je dobra investicija te lako utrživa.
Je li uopće pametno trenutno kupovati nekretninu?
Teško je generalizirati. Ako kupujete nekretninu na kredit i možete iskoristiti APN, onda je dobar trenutak za kupnju. Prednost kupnje preko APN-a je fiksna kamatna stopa za cijeli iznos kredita, minimalno 5 godina, što je u ovom trenutku velika prednost za kupce.
Jer i u slučaju da se korigira cijena nekretnina, to će se anulirati rastom kamatnih stopa. Ako kupujete nekretninu kao investiciju, treba izračunati koliki je povrat na uloženo, odnosno za koliko se može iznajmiti. Ako je povrat oko 4%, možemo reći da se isplati kupiti.
Jesu li kuće trenutno pametniji izbor onima koji si ih mogu priuštiti? Odnosno onima koji važu između stana od 80 do 100 kvadrata i kuće na periferiji ili malo izvan Zagreba?
Kuće se ne prodaju po metru kvadratnom jer ovise o više faktora: površini okućnice, katnosti, starosti, je li samostojeća ili nije… Kuće su skuplje i zahtjevnije za održavanje, pa su zbog toga i manje atraktivne današnjim kupcima koji nemaju baš puno vremena za održavanje okućnice.
S obzirom na slobodu koju kuće pružaju, postale su atraktivnije za vrijeme covida i potresa. U ovom su trenutku dobar izbor za kupce koji trebaju malo veću stambenu površinu. Najveći problem s kućama na tržištu je to što su uglavnom velikih površina i neprilagođene potrebama današnjih obitelji. Kuće novije gradnje su jako atraktivne i lako se prodaju.
Kupuju li se trenutno nekretnine više na kredit ili gotovinom?
Po našoj statistici, 60% kupoprodaja prošle godine je realizirano vlastitim sredstvima.
Koji je profil kupaca i kakve nekretnine se najviše traže zadnjih godinu dana?
Najveći je postotak kupaca koji žive izvan Zagreba, a kupuju nekretninu za djecu kad krenu na fakultet ili za sebe zbog posla, bolnica i sadržaja koje Zagreb pruža. Uglavnom ih na početku iznajmljuju. Dobar dio kupaca je prošle godine kupio nekretninu kao investiciju da sačuva vrijednost novca koju je gubio zbog inflacije.
Po vašim podacima, koja je bila prosječna cijena novogradnje, a koja starogradnje u 2022.?
Prosječna cijena stana u starogradnji je bila 2450 €/m2, a novogradnje 2800 €/m2, gledajući u prosjeku cijelu 2022 g. Na početku su cijene bile niže od toga, a krajem godine više, ali to je prosječna cijena.
Biste li Vi u trenutnim uvjetima, s obzirom na znanje i iskustvo koje imate, kupili sebi nekretninu ili biste pričekali?
Kupio bih, ali ne po svaku cijenu.
Što biste trenutno savjetovali onima u potrazi za nekretninom?
Ako mogu iskoristiti APN, neka pokušaju kupiti nekretninu u narednih mjesec dana. Nije realno očekivati da će se nešto značajno promijeniti na tržištu u narednih 6 mjeseci, tako da onaj tko mora kupiti nema baš puno izbora, a kome nije sila, možda ulovi neku priliku na tržištu.
I za kraj, možete li nam otkriti koja je najskuplja nekretnina koju ste prodali u zadnjih godinu dana?
Novogradnja u centru Zagreba po cijeni od skoro 10.000 €/m2.
Preuzeto s: Index.hr