Krenulo je prema gore i padanja neće biti, ali čuvajte se ‘balona’

Na tržištu nekretnina od sredine 2015. očito je da se stvari kreću u pozitivnijem smjeru. U  2016. općenito je povećan broj transakcija i dalje najviše u turističkom sektoru u brownfield investicije i renoviranje postojećih hotela no, bilo je i značajnih transakcija i u retail sektoru, kojih u prethodnim godinama gotovo uopće nije bilo.  To ukazuje na činjenicu da postoji interes investitora, ali kako on ovisi o kvaliteti ponuđenih projekata, vrlo je bitno da budući projekti budu dobro pripremljeni i da se temelje na stvarnim potrebama tržišta, ocjenjuje voditeljica Odjela posredovanja i marketinga Zagreb nekretnina Mojca Kufner.

Osnovno je pitanje što slijedi, odnosno čeka li nas u ovoj godini i istinski opravak tržišta nekretnina. Analize naših sugovornika, a pored Kufner to su i direktor agencije za nekretnine Opereta te potpredsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK Boro Vujović te Vedrana Likan iz Colliers Internationala, ukazuju na tu mogućnost.  Prema Vujoviću, ključni motori oporavka su rast BDP-a, manjak gradnje unazad osam godina te geopolitička situacija koja nas baca u prvi plan kao turističku zemlju.

Ova turistička sezona trebala biti jako dobra, a to znači da s njom dolaze i kupci nekretnina, tvrdi. Naime, cijene kod nas su u odnosu na druge zemlje EU niske, i mnogim građanima Unije nekretnina u Hrvatskoj jako je zanimljiva: može je koristiti za odmor i još od nje prihodovati preko iznajmljivanja, što donosi prihod veći nego kamate u banci. Dobra sezona, poručuje, znači i zaradu ljudi uz obalu, od kojih dio preusmjerava kapital u stanove u Zagrebu. Kao potencijalne opasnosti Vujović u prvom redu ukazuje na iseljavanje mladih ljudi koji su glavni kupci nekretnina, te zaključuje: “Ako se taj trend nastavi, pitanje je kako će se tržište ponašati i tko će kupovati.”

Kao drugu veliku nepoznanicu ističe porez je na nekretnine koji će uvesti 2018., odnosno ako ostane kako se sad najavljuje, a to je kao zamjena za komunalnu naknadu, neće se dogoditi nešto revolucionarno, ali ako bude viši ili drugačiji, smatra da bi mogao dovesti do potresa na tržištu. “Još je i nepoznanica kako će subvencije na stambene kredite utjecati na tržište. Mislimo da će dovesti do rasta cijena, što nije dobro jer nam je osam godina trebalo da dođemo u realne”, navodi on dodajući da niti jedna mjera koja nije trajna nije dobra za tržište nekretnina, a najavljena subvencija je predviđena dok se ne potroši novac iz proračuna predviđen za tu namjenu. Osnovni preduvjet rasta nekretninskog tržišta je nastavak ekonomskog oporavka, smatra Mojca Kufner.

U 2017. godini očekuje nastavak pozitivnih pomaka iz protekle godine te početak ponovnog buđenja optimizma na tržištu. “Iako su, generalno, statistike vezane za naše tržište još relativno nepovoljne, pojedini segmenti tržišta bilježe značajan rast i povećanje broja transakcije, što je, po meni, najbitniji čimbenik oporavka. Tu prije svega mislim na nove najavljene značajnije transakcije na području turizma, trgovačkog prostora pa i uredskog, čime će se nastaviti konsolidacija tih segmenata i vlasničko preslagivanje koje će tržištu donijeti novu likvidnost i otvoriti prostor za nove projekte”, kaže Kufner dodajući da se kao pristalica obnove postojećih nekretnina, u odnosu na gradnju novih, nada da će se dio tih sredstava sliti i na projekte urbane obnove postojećeg nekretninskog fonda, i to ne samo u obnovu nekretnina namijenjenih turizmu, a što je već duži niz godina glavni trend na razvijenim tržištima Europe i komplementarno je općem trendu uštede resursa i energije te drugih ‘zelenih’ elemenata aktualnih na tržištu.

Nadalje, ako se nastave pozitivni trendovi u ekonomiji općenito, a izgledno je da hoće, to će sigurno osnažiti i daljnji porast individualne potražnje, što je u konačnici zamašnjak i tržišta nekretnina. Ako ljudi više kupuju, kaže, više kupuju i stanove i kuće, zakupci u trgovačkim centrima zadovoljniji su i mogu plaćati zakup, tvrtke bolje posluju i šire se u veće urede i slično. Prema njezinu mišljenju, značajan doprinos oporavku sektora nekretnina dale su i razne promjene u legislativi koje su (in)direktno vezane za ovaj segment, kao što su razne mjere vezane za korištenje sredstava za unapređenje energetske učinkovitosti zgrada, promjene u oporezivanju prometa nekretninama, najava novih subvencija za kupnju rezidencijalnih nekretnina i slično.

“Sve te mjere vode prema većem stupnju uređenja tržišta, a to je također vrlo bitno za oporavak. Još očekujemo daljnju razradu samog poreza na nekretnine, odnosno primjenu u praksi kad zakon zaživi u 2018., a puno još treba raditi i na reguliranju najma rezidencijalnog prostora. Slijede i novi propisi u području građenja, urbanizma i prostornog planiranja, koji će sigurno također imati snažan utjecaj na tržište. Puno će ovisiti i o samim investitorima, budući da su banke još dosta konzervativne u pogledu financiranja projekata vezanih za nekretnine, pa je presudno da im se prezentiraju kvalitetno pripremljeni projekti i tržišno opravdane ideje”, zaključuje Kufner.

Uz gospodarski rast i rast zaposlenosti, ključni motori oporavka tržišta nekretnina, prema mišljenju Vedrane Likan, su i lakša dostupnost kreditiranja te pozitivna atmosfera prvenstveno kreirana očekivanjima među svim sudionicima tržišta. “Stanje na tržištu nekretnina u prvom kvartalu 2017. pokazuje da smo ušli u novi ciklus rasta:  došlo je do porasta cijena i volumena transakcija kako na tržištu stambenih nekretnina, tako i na tržištu poslovnih. Nakon što su u 2016. investitori pojačali aktivnosti, u 2017. vidimo i aktivno uključivanje i developera”, kaže Likan.  Navodi da je 2016. obilježilo nekoliko značajnih transakcija poslovnih nekretnina u segmentu šoping centara, retail big-boxeva, uredskih zgrada i hotela.

Investitori su većinom kupovali prime nekretnine koje omogućuju dobar prinos (veći od prinosa na domicilnim tržištima), ali i čišćenje bilanci banaka kroz prodaju nenaplativih potraživanja čiji su kolaterali nekretnine. “Kako su u tom NPL portfelju i poslovne i stambene nekretnine, očekujemo da se dobar dio tih nekretnina nađe na tržištu u 2017. Do kraja godine očekujemo nastavak jačanja potražnje te rast broja i volumena transakcija na tržištu nekretnina. No, upozoravamo na mogućnost nastanka novog ‘balona’ naročito kod cijena stambenih nekretnina i sve povezane rizike”, kaže Likan napominjući da u 2017. i 2018. očekuje rast greenfield investicija pretežito u stambenom i turističkom segmentu, a za Zagreb uz navedene segmente i rast novih investicija u uredske zgrade. Naša predviđanja da će 2016. biti godina preokreta su se ostvarila, ističe Vujović i, kako navodi, i po podacima od porezne uprave jasno je da je lani bilo više transakcija nego 2015. Uz ogradu da smo još bez podataka za lanjsku prosječnu cijenu, statistika agencija pokazuje preokret. No, očigledne  su razlike po tržišnim segmentima, primjerice rezidencijalne nekretnine puno su traženije od komercijalnih kad je kupnja u pitanju, kaže, a komercijalne se više daju zakup, nego kupuju.

Ipak, kao barometar za ukupno stanje na tržištu, i to pored činjenice lanjskih preuzimanja trgovačkih centara od strane fondova, što kad gledamo iznose Vujović kaže da nije zanemario, ipak su stambene nekretnine – zanimljivije. Utoliko, on smatra da će se oporavkom tržišta oporaviti i tržište komercijalnih nekretnina. Slično je i što se tiče nerezidenata kao kupaca – njih je sve više i broj će rasti, a najviše ih je zainteresirano za kuće i apartmane za odmor, no Vujevićevo iskustvo govori da investitori još uvijek odmahuju rukom na spomen Hrvatske, u prvom redu zbog naše poznate birokracije, koja će sve učiniti da se investicija i projekt ne realizira. “S obzirom na to kakvo je tržište bilo u 2016., ono što sad možemo vidjeti je da se oporavlja brže od očekivanog i stvari će završiti bolje nego ranijih godina.

Subvencije će učiniti svoje i njihov učinak na tržište nakon njihovog prestanka je teško predvidjeti. Uglavnom, krenuli smo prema gore i tu je putanju sad teško zaustaviti. Ne treba očekivati nagli porast cijena, niti povratak na one prije krize, ali da više neće biti padanja više je nego jasno!”, kaže Vujović. Neki segmenti tržišta nekretnina bilježe značajnije pozitivne pomake,  a kako objašnjava Kufner, takav je primjer sektor stanogradnje, ali samo u dijelu izgradnje stanova namijenjenih kupcima više platežne moći, na kvalitetnim lokacijama i s dobro promišljenom strukturom stanova.

Broj završenih stanova u 2016. u blagom je porastu što je “prvi pozitivan pomak nakon višegodišnjeg uzastopnog pada, i premda ponuda još uvijek premašuje potražnju, sve je više kupaca koji ne mogu pronaći stan kakav žele, pa su prodajne cijene kvalitetnih stanova počele blago rasti”. Također ističe i da je tržište trgovačkog prostora doživjelo niz transakcija, u okviru kojih se nastavlja vlasničko preslagivanje u tom segmentu, koje će sigurno donijeti pozitivne pomake za sve uključene. Kufner s tim u vezi očekuje ponudu novih brandova, daljnji razvoj ponude pratećih sadržaja u trgovačkim centrima i bolju ponudu općenito. “Segment uredskog prostora relativno stagnira, premda je i u tom dijelu došlo do pozitivnih promjena, te su kvalitetne uredske zgrade uglavnom potpuno popunjene, a cijene zakupa takvih uredskih prostora mogle bi uskoro početi i blago rasti”, ocjenjuje  Kufner ističući i da unatoč izvrsnom geografskom položaju i značaju u tranzitu koji ima Hrvatska još uvijek je najnerazvijeniji sektor logistike i industrijskih nekretnina. Unatoč stabilnoj potražnji, kaže da značajnije investicije izostaju, uglavnom zbog visokih troškova stjecanja zemljišta i načina kategorizacije i obračuna doprinosa na industrijske nekretnine (izuzev nekretnina isključivo proizvodne namjene), koji i dalje višestruko nadmašuje opterećenje doprinosima na druge tipove nekretnina. Tvrdi i da se najviše investicija odnosi na gradnju prostora od strane tvrtki za vlastite potrebe.

‘Uložili bi 100 milijuna eura, a nemaju gdje’

Kod poslovnih nekretnina u usporedbi sa stambenima, postojeća ponuda ne zadovoljava potražnju u smislu kvalitete i veličine investicije, kaže Likan i kao ilustraciju navodi primjere: “Potražnja za kupnju operativnih hotela jako premašuje trenutnu ponudu, ili imamo slučaj investicijskog fonda koji želi uložiti 100 i više milijuna eura ima poteškoće u pronalasku adekvatne operativne nekretnine ili zemljišta za takvu veličinu investicije!”.

Vladimir Žerjavić, regionalni direktor RE/MAX-a Hrvatska:

“Na temelju povećanog broja upita stranih i domaćih klijenata, definitivno očekujemo nastavak pozitivnog trenda rasta tržišta nekretnina u 2017. godini. Po pitanju domaćih kupaca, rezultat je to pozitivnih ekonomskih indikatora u proteklom razdoblju koji će dugoročno, nadam se, utjecati i na konačno poboljšanje životnog standarda naših građana što je, iskustvo nam je pokazalo, u direktnoj relaciji s realiziranim brojem kupoprodaja na tržištu nekretnina. S druge strane, neupitna atraktivnost naše obale kontinuirano privlači strane kupce kojima cijene nekretnina na našem tržištu nisu nedostižne tako da transakcije realizirane u tom tržišnom segmentu također doprinose ukupnom rastu. Potvrda pozitivnog trenda su i rezultati koje RE/MAX Hrvatska, kroz svoj sustav od 15 ureda i više od 90 agenata, ostvario u prošloj godini kada je ostvaren rast od 17% u broju realiziranih transakcija te 36% u ostvarenoj proviziji u odnosu na prošlu godinu. Možemo reći da je dugogodišnjom recesijom traumatizirano tržište jedva dočekalo pozitivne pomake no, o konačnom oporavku tržišta nekretnina, još je rano govoriti. Za takve zaključke potrebno je ostvariti niz preduvjeta na koje utjecaj mogu imati, prije svega, već spomenuti ekonomski faktori, a i pravno regulatorni okvir koji diktira zakonodavstvo”, kaže Vladimir Žerjavić, regionalni direktor RE/MAX-a Hrvatska.