Krediti su iznimno bitan financijski instrument za većinu ljudi, a posebno za mlade koji kupuju prvu nekretninu.
S ciljem rješavanja stambenog pitanja, kupce prvenstveno zanima jesu li kreditno sposobni i koliki će im biti iznos mjesečnog obroka? No, nije dovoljno fokusirati se samo na odobrenje kredita ili priuštivost trenutne mjesečne otplate jer se stambeni kredit otplaćuje dugoročno. Banke nude različite ponude stambenih kredita koje treba razumjeti. Ako razumijete uvjete, lakše ćete pregovarati i odabrati onu opciju koja je dugoročno prihvatljiva za Vas.
Potrebno je posebnu pažnju obratiti na valutu kredita te na promjenjivost kamatne stope.
Što je valutni rizik?
Valutni rizik je vezan uz mogućnost promjene iznosa mjesečnog obroka ovisno o promjeni tečaja valute uz koji je kredit vezan.
Kod kredita u kunama nema valutnog rizika.
Kod kredita uz valutnu klauzulu (najčešće EUR) postoji valutni rizik. Ovisno o promjeni tečaja valute, mijenja se i iznos mjesečnog obroka.
Razumno je očekivati da će tijekom otplate kredita tečaj, koji je važio na dan ugovaranja, varirati na više i na niže.
Što je kamatni rizik?
Kamatni rizik je vezan uz mogućnost promjene iznosa mjesečnog obroka ovisno o promjeni kamatne stope.
Kod kredita s fiksnom kamatnom stopom, koja je nepromjenjiva tijekom cijelog ugovorenog roka, nema kamatnog rizika.
Kod kredita s promjenjivom kamatnom stopom postoji kamatni rizik. Promjenjiva kamatna stopa je podložna promjenama tijekom ugovorenog roka, zbog promjene referentne stope, što utječe na iznos mjesečnog obroka.
Kod stambenih kredita u ponudi je najčešće kombinacija fiksne i promjenjive kamatne stope gdje se definira razdoblje tijekom otplate kredita u kojem je kamatna stopa fiksna, a nakon toga promjenjiva.
Kod ovih kredita postoji kamatni rizik.
Prednosti i nedostaci fiksnih i promjenjivih kamatnih stopa
Fiksna kamatna stopa je nepromjenjiva u slučaju rasta tržišne kamatne stope (prednost fiksnosti) ili pada, a ovaj nedostatak posebno dolazi do izražaja ako je tržišna kamatna stopa niža od ugovorene fiksne kamatne stope.
Prednost promjenjivih kamatnih stopa je mogućnost pada ispod početno ugovorene visine, no povećan je kamatni rizik u slučaju rasta kamatne stope i povećanja iznosa mjesečnog obroka.
Što utječe na promjenu visine promjenjive kamate stope?
Promjenjive kamatne stope se sastoje od dva dijela:
- Fiksni dio koji je nepromjenjiv tijekom otplate kredita
- Promjenjivi dio koji ovisi o kretanju referentne tržišne kamatne stope za određenu valutu. To može biti nacionalna referentna stopa (NRS), EURIBOR, prijenos na trezorske zapise Ministarstva financija (TZ MF) ili prosječna kamatna stopa na depozite građana
Promjenjiva kamatna stopa = fiksni dio + promjenjivi, varijabilni dio (referentna stopa)
Promjenjive kamatne stope su regulirane od 01.01.2013. Zakonom o potrošačkom kreditiranju na način da kamatna stopa mora biti vezana uz javno objavljenu referentnu stopu. Takve kamatne stope mogu se mijenjati samo uslijed promjene referentne stope.
Razlika između nacionalne referentne stope (NRS) i EURIBOR-a
Kod stambenih kredita najčešće se koristi 6M NRS1 koji se izračunava kao prosječni trošak izvora sredstava hrvatskog bankovnog sektora za razdoblje od 6 mjeseci za depozite fizičkih osoba. S obzirom na način izračuna NRS-a propisanog od strane Hrvatske narodne banke, utjecaj na promjenu kamatne stope je sa pomakom (nije očekivan brzi utjecaj na rast ili pada kamatne stope).
EURIBOR je referenta kamatna stopa koja se utvrđuje na europskom međubankarskom tržištu. Ovisi o karakteru monetarne politike ECB-a i stanju financijske stabilnosti u eurozoni. Njegova vrijednost se mijenja svakodnevno stoga promjena EURIBOR-a u kraćem roku može se odraziti i na promjenu kamatne stope.
Postoji li maksimalna kamatna stopa?
U cilju zaštite potrošača, Zakon o stambenom potrošačkom kreditiranju definira maksimalnu kamatnu stopu koja ne smije biti viša od prosječne ponderirane kamatne stope na stanja takvih kredita odobrenih u RH, određene za svaku od valuta, uvećane za 1/3.
Mogu li promijeniti ugovorene uvjete?
Korisnici kredita mogu zamijeniti ugovorene uvjete kredita povoljnijima, bilo unutar iste poslovne banke, ali i kod drugih banaka s obzirom da je sve veća konkurencija uvjeta kredita na tržištu.
Savjet
Prije izbora banke i vrste kredita potrebno je dobro se informirati o svim uvjetima kredita kako biste mogli donijeti odluku koja je najbolja za Vas u datom trenutku.
Autorica: Martina Mataić Škugor