Okrugli stol Jutarnjeg lista o stanju na hrvatskom tržištu nekretnina uslijedio je neposredno nakon objave novog seta mjera poticanja stanogradnje Ministarstva graditeljstva i prostornog uređenja.
S obzirom na to da smo na jednom mjestu okupili predstavnike države, znanosti te poduzetnika u građevini i trgovini nekretninama, bila je to prva zgoda u hrvatskoj javnosti da se nastavak subvencioniranja stambenih kredita, najava gradnje stanova za javne službe i druge mjere države u stanogradnji, osmotre sa svih mogućih stajališta. U raspravi su dominirali i osvrti na konstantni rast cijena nekretnina na domaćem tržištu posljednjih godina, utjecaj turizma na cijene stanova i kuća, a nije izostalo ni neizbježno pitanje što bi uvođenje poreza na nekretnine donijelo ne samo tržištu stanova i kuća, nego i ukupnim kretanjima u gospodarstvu.
Kreditna linija
Državni tajnik u Ministarstvu graditeljstva i prostornoga uređenja Željko Uhlir predstavio je na početku skupa najnovije mjere države u pomaganju mladih obitelji i javnih službenika kojima će se pomoći rješavanje stambenog pitanja kako bi se stimulirao odlazak osoblja u bolnicama, domovima zdravlja i školama na područja na kojima takvih javnih službenika nedostaje.
– Novi ciklus subvencioniranja stambenih kredita jedan je od nekoliko programa s kojima smo izašli prošloga tjedna i s kojim direktno pomažemo mladima u rješavanju stambenog pitanja. Skrenuo bih pozornost na osvježeni program POS plus koji se bazira na Zakonu o društveno poticanoj stanogradnji i koji je otvoren još više nego što je bio do sada za sve građane, neovisno o njihovoj starosnoj dobi. Ono što smo novo uveli je da se kroz taj program mogu kupovati ne samo novi stanovi, što je bio slučaj do sada, nego i stanovi u starogradnji, odnosno svi stanovi, koristeći pritom jedinstvenu kreditnu liniju POS-a. Ta kreditna linija, ovisno o tome kakav se stan kupuje, koje veličine i cjenovnog razreda, omogućuje u konačnici, nakon otplate kredita, s obzirom na to da se pola kredita dobiva od kreditne institucije (banke), a druga polovica od države te zbog jedinstvenog kamatnog računa, u odnosu na stambeni kredit izvan POS programa, razliku u korist kupca u iznosu od šest do deset tisuća eura – kazao je državni tajnik u Ministarstvu graditeljstva i prostornoga uređenja. Novi program ministarstva, naznačio je Uhlir, namijenjen za potrebe stambenog zbrinjavanja deficitarnih zanimanja u javnim službama (zdravstvo, školstvo, znanost i kultura) prvenstveno u slabije razvijenim sredinama i na otocima, predviđa isključivo najam stanova.
Osvrnuvši se na učestale komentare da državne subvencije dižu cijene stanova na tržištu, koje je u raspravu uveo moderator okruglog stola Frenki Laušić, Uhlir je ustvrdio kako svaki unos sredstava na tržište izaziva reakciju na tržištu, samo je, zaključuje, pitanje intenziteta utjecaja i prema kome je usmjeren. Ukoliko, upozorio je, postoji ciljna skupina građana kojoj se pomaže uz gradaciju pomoći prema indeksu razvijenosti, tada takva mjera ne bi trebala imati utjecaja na tržište.
4000 stanova
– Imate podatak da se na internetskim portalima i servisima koji su predviđeni za turizam u godinu dana pojavilo novih 26 tisuća stanova u Hrvatskoj, koji su dakle izvučeni s tržišta stanova i pretvoreni u apartmane. Njih fali na tržištu i na taj način se diže cijena. Postavlja se pitanje koliki je to udar na cijenu, a koliki je to što smo mi uz subvencije uspjeli prodati oko 4000 stanova godišnje? Ministarstvo pomaže građanima kako bi uz postojeći rast cijena lakše riješili svoje stambeno pitanje. Cijene bi tako i tako rasle, i bez subvencija na stambene kredite, kao što rastu cijene stanova u cijeloj Europi. Bolja konjunktura ohrabruje kupce stanova, a ne uspijeva se toliko izgraditi i dolazi do rasta cijena – smatra Ž. Uhlir.
Ravnateljica zagrebačkog Ekonomskog instituta Maruška Vizek ocijenila je vrlo teškim davanje odgovora na pitanje podižu li državne subvencije cijene stanova bez, kako kaže, prave evaluacije te mjere.
– U najavi je izrada evaluacije mjera subvencioniranja stambenih kredita za mlade koja će utvrditi koliko je ona utjecala na kretanje cijena stanova. Na prvi pogled, mislim da je takva mjera neophodna, ali da bi za tržište bilo puno bolje da nema ograničenih rokova predaje zahtjeva za subvencije. Ograničeni rokovi prijave zahtjeva daju specifičnu dinamiku na tržištu koja može utjecati na rast cijena – ustvrdila je ravnateljica EIZG-a, na čijem je tragu istupio i dopredsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK i vlasnik agencija Opereta Borislav Vujović. On je ustvrdio kako je subvencioniranje stambenih kredita pokrenuto s dobrom idejom, ali je kao njihov najveći nedostatak označio ograničeni vremenski period prijave zahtjeva od, primjerice, mjesec dana.
– Budući da najveći dio građana nije bio u prilici planirati korištenje subvencija unaprijed, već su se na to odlučili na brzinu, našli su se u situaciji u kojoj nisu imali vremena temeljitije tražiti nekretninu i pregovarati o njezinoj cijeni, već su bili primorani prihvatiti sistem ‘tražena cijena – dogovorena cijena’. A pritom prodavatelj stana koji ima zemljišnoknjižni izvadak i uporabnu dozvolu može tražiti cijenu kakvu želi, jer neki drugi prodavatelj to nema. Tako da na tržištu izvan rokova podnošenja zahtjeva za subvencionirane kredite, imate razliku između tražene i dogovorene cijene od oko devet posto na razini godine, a za vrijeme dodjele subvencija ta razlika je svega tri posto. Moram napomenuti da se s protokom vremena u provedbi ove mjere, povećava udio građana koji ipak unaprijed planiraju korištenje subvencija za kupnju stana – komentirao je Vujović, dodavši kako su i ‘programi društveno poticane stanogradnje POS i POS plus dobri s istim takvim posljedicama za tržište kako dalje bude odmicala njihova primjena’.
Iznoseći zapažanja iz građevinskog sektora o faktorima koji utječe na rast cijena nekretnina, voditeljica projekta u Odjelu za investicije i razvoj građevinske tvrtke Kamgrad Marina Vartušek ukazala je, među ostalim, na rast troškova komunalnog doprinosa koje investitori plaćaju za predviđenu gradnju. Posebno se rast troškova, dodala je, odnosi na poskupljenje za podzemne etaže u Zagrebu gdje je, navodi, unatrag godinu dana temeljem Odluke o komunalnom doprinosu došlo do povećanja komunalnog doprinosa za čak četiri puta.
Rekord prodaje
– Subvencije na stambene kredite olakšale su kupcima, mladim obiteljima put do stana. U strukturi prodajne cijene stana 15 do 20 posto sudjeluje građevinsko zemljište koje je oporezivo od 2015. Time je cijena stana otišla gore za tri do pet posto ovisno o lokaciji. Komunalni i vodni doprinos zauzimaju nekih pet posto udjela u kupoprodajnoj cijeni stana te isto tako prije nisu bili oporezivi. Uvođenje oporezivanja doprinosa podiglo je cijene stanova za jedan do tri posto. Na povećanje cijena nekretnina utjecao je i nedostatak radne snage u građevinarstvu – navela je Marina Vartušek.
Svi su se sudionici u raspravi složili oko toga da se podjela državnih subvencija na stambene odvija u trenutku kada je tržište stimulirano na rast cijena nekim drugim mehanizmima, od vrlo niskih kamatnih stopa preko inozemne potražnje za stambenim prostorom, pogotovo na obali, do povećanja dohotka i pojave turističkog najma. S obzirom na cijeli niz čimbenika koji utječu na povećanje cijena nekretnina, uključujući rast i BDP-a koji uvijek sa sobom nosi i rast cijena nekretnina, jednodušan je zaključak u raspravi da je pitanje koliko točno svaki od čimbenika utječe na rast cijena.
Vujović ističe kako subvencije države za stambene kredite odgovaraju agencijama koje se bave prodajom nekretnina.
– Nikada nismo prodali više stanova nego što smo ih prodali u godinama primjene subvencija na stambene kredite. Evo i sada, kada stižu najave novog kruga subvencija, stanovi se prodaju kao nikad. Tijekom siječnja i veljače ove godine broj dnevno pristiglih upita u agenciji bio je duplo veći u odnosu na ostale mjesece. Ako promatramo subvencije iz našeg ugla kao posrednici, nama one odgovaraju. Ali, ostaje pitanje jesu li povećane cijene nekretnina dobre za tržište i o tome se može dalje razgovarati – kaže Vujović.
Komentirajući iznijete kritike na račun rokova za subvencije stambenih kredita, državni tajnik Uhlir je podsjetio da su uvedena dva roka za traženje subvencija, proljetni, u trećem, i jesenski, u devetom mjesecu.
– Država mora planirati svoje rashode, ne može imati bianco otvoreni račun pa tko kad stigne ugovoriti stan, da odmah dobije novac. Moramo imati planove i limit potrošnje po proračunskim stavkama – upozorio je Uhlir.
Osvrnuvši se na aktualne trendove na tržištu nekretnina, Borislav Vujović skrenuo je pozornost na sve učestalije kupnje stanova i kuća gotovinom.
– Imamo rekordno niske kamate na štednju, što se onda ogleda u podatku da 55 posto kupaca u radu naše agencije plaća stanove u gotovini. Procjenjujem da je taj postotak i veći na cijelom tržištu jer naša agencija u svome portfelju nema onaj udio novogradnje koji je prisutan na tržištu u cjelini, a i fokusirani smo isključivo na zagrebačko tržište. Skrenuo bih pozornost i na činjenicu da su kupci u oko 30 posto slučajeva na tržištu strani državljani, a oni gotovo svi kupuju gotovinom. Stoga procjenjujem da se na tržištu u cjelini 60 posto kupnji stanova i kuća plaća gotovinom – izložio je Vujović trend kupovanja nekretnina gotovinom. U svakom slučaju, dodao je, činjenica je da ljudi povlače novac iz banaka i kupuju nekretnine koje onda daju u najam.
Maruška Vizek upozorila je na sve veću važnost turizma za kretanja na tržištu nekretnina.
Stambena strategija
– Rast cijena nekretnina koji je posljedica rasta turističke aktivnosti koncentrira se u turističkim odredištima, no za očekivati je da tijekom vremena dolazi do prostornih prelijevanja tih učinaka, možda čak i na čitavu zemlju. Mi smo mala zemlja, s ograničenim resursima i ljudi i kapitala. Ono što se nama događa je da se ograničeni rad i kapital iz drugih sektora seli u turizam, što će daljnje umanjiti ionako nizak rast produktivnosti u zemlji. Uz to, izloženi smo potražnji nekretnina iz inozemstva, te niske kamate na kredite također uvozimo iz inozemstva, tako da tržište ne može samo regulirati poremećaje koji nastaju. Potrebna je, među ostalim, stambena strategija države – upozorila je ravnateljica EIZG-a.
Državni tajnik Uhlir najavio je donošenje stambene strategije države i otkrio da se na strategiji radi od kraja 2018. te kako se priprema i izrada novog propisa, Zakona o javnim najamnim stanovima, čime bi se jače potaknuo državni najam stanova. Na taj način, zaključio je Uhlir, ministarstvo planira pokriti pitanja stanovanja u državi. Otkrio je i da Ministarstvo turizma radi na zakonskom prijedlogu kojim bi se zaustavilo pretvaranje stambenih nekretnina u turistički najam.
Borislav Vujović ukazao je i na podatak da je broj kupoprodaja nekretnina u prošloj godini pao za 20 posto u odnosu na 2018. S druge strane, dodao je, cijene nekretnina lani su imale međugodišnji rast od osam do devet posto.
– Tu nešto ozbiljno ne štima na tržištu – zaključio je vlasnik Operete.
U dijelu rasprave posvećenom mogućem uvođenju poreza na nekretnina, Maruška Vizek skrenula je pozornost na podatak da je u Hrvatskoj svaki deseti stan prazan, ocijenivši kako bi promjene u oporezivanju nekretnina pridonijele sređivanju stanja na tržištu. Svi sudionici u raspravi suglasni su kako se eventualno uvođenje takvog poreza mora uskladiti s ostalim elementima porezne i ukupne gospodarske politike države.
– Nama je neophodno preseljenje dijela poreznog opterećenja s rada na kapital, uključujući i na nekretninski kapital koji je u Hrvatskoj najznačajniji kapital. Pritom nije poanta onima koji imaju stan i povrh toga neku vikendicu povećati opterećenje koje već imaju po osnovi komunalne naknade, već je naglasak na onima koji imaju pet, deset i više nekretnina povrh stana i vikendice. To bi trebao biti porez na višak nekretnina, a ne porez na nekretnine. Postoji malo objektivnih razloga protiv uvođenja poreza na nekretnine, a jedan od njih je političke prirode, svi znamo da je takav porez, blago rečeno, nepopularan kod birača – ustvrdila je Maruška Vizek. I Željko Uhlir upozorio je na negativne reakcije u javnosti svaki put kad se spomene uvođenje poreza na nekretnine.
Interes građana
– U srži poreza na nekretnine je pravednost, odnosno princip da onaj koji ima višu vrijednost nekretnine ili više nekretnina, plati i veći porez. A ne da vlasnici nekretnina koje su jedna do druge i iste su površine plaćaju isti porez, iako jedan, figurativno rečeno, ima sve u kući u ‘zlatu’, a drugi jedva održava stanje nekretnine. S provođenjem principa pravednosti u oporezivanju nekretnina imaju problema sve države jer je to osjetljivo pitanje. Podsjetio bih da smo mi među samo tri zemlje koje nemaju porez na nekretnine prema analizi UN HABITATA za 44 zemlje Europe. Glavni preduvjet za uvođenje poreza na nekretnine u Hrvatskoj je timing i start nove Vlade. Mislim da je jedino rješenje da neka nova Vlada izvrši tu zahtjevnu mjeru u prvih godinu dana mandata – procijenio je državni tajnik Uhlir. Iznio je i uvjerenje kako bi pravedno oporezivanje nekretnina bilo u interesu svih građana, jer, istaknuo je, onaj tko ima više i doprinosi više svojoj zajednici. Uhlir je dodao bi porez na nekretnine uglavnom bio prihod jedinica lokalne samouprave i ne bi, smatra, smio biti veće financijsko opterećenje od trenutno postojećeg za onog pojedinca koji ima samo jednu nekretninu.
– Kada je u mandatu Milanovićeve Vlade tadašnji ministar financija Slavko Linić najavio uvođenje poreza na nekretnine, pa se pojavili izračuni da će se na stan od 50 kvadrata plaćati porez od 2000 eura godišnje, na tržištu je zavladao pravi pomor. Jedno mjesec dana nama u agenciji nije zazvonio telefon – prisjetio se Borislav Vujović.
Epidemija
Kada je u pitanju kretanje cijena nekretnina u tekućoj godini, nitko od sudionika u raspravi nije iznio procjenu da bi moglo doći do pada cijena, ali nitko ne očekuje ni značajne poremećaje cijene prema gore.
– Mislim da nema više velikog prostora za rast cijena nekretnina prema gore – procijenio je Borislav Vujović.
Na cijene nekretnina u nastupajućim danima, tjednima i mjesecima, kako se čulo na skupu, mogli bi utjecati i drugi čimbenici, poput eventualnog širenja epidemije koronavirusa i na druge dijelove Europe. Hrvatska 13 posto svog BDP-a ostvaruje od turizma čiji prihodi utječu na cijene nekretnina, podsjetili su sudionici skupa. No, kako je zaključila Maruška Vizek, ne treba doprinositi laganom rastu panike zbog koronavirusa.
izvor: novac.jutarnji.hr