Rast cijena stanova prate i sve skuplje najamnine, što je samo zaoštrilo vječnu dilemu isplati li se više kupiti stan ili biti podstanar.
Prošla godina na tržištu nekretnina će se pamtiti prije svega po rastu cijena stambenih nekretnina, pogotovo u zadnjem kvartalu. Na porast cijena stanova utjecalo je nekoliko faktora, među ostalim državne subvencije i nedostatak kvalitetnih novih nekretnina. Na skok najamnina utječe pak turizam, davanje stanova u kratkoročni najam, zbog čega je na tržištu sve manje stanova za podstanare u dugoročnom, “klasičnom” najmu.
Rast cijena stanova prate i sve skuplje najamnine, što je samo zaoštrilo vječnu dilemu isplati li se više kupiti stan ili biti podstanar.
Veliki rast i cijena stanova i najma
Prema istraživanju Njuškala u 2018. cijene stanova su rasle za gotovo osam posto. Najveća potražnja za stanovima je na obali i u Zagrebu, gdje je došlo i do najvećeg skoka cijena. Rekorder je Dubrovnik u kojem se cijene stanova lani skočile 16 posto i gdje prosječna tražena cijena iznosi 3.773 eura. U Zadru se prosječna tražena cijena kvadrata stana kreće oko 2.116 eura, u Splitu oko 2.800 eura po kvadratu, dok prosječna cijena kvadrata stana u Zagrebu iznosi oko 1.960 eura.
Cijene najma stanova skočile su, međutim, čak i više nego kupovne cijene. Prema podacima oglasnika za nekretnine Crozilla.com prosječna tražena cijena najma stanova površine između 20 i 100 kvadratnih metara u Zagrebu je tijekom 2018. porasla za 8,4 posto i popela se na 634 eura.
U Rijeci su njihove najamnine u prosjeku porasle za 7,7 posto i iznosile 433 eura. Porast od 3,4 posto zabilježen je lani u Splitu gdje su prosječne oglašavane cijene najma stanova do 100 kvadratnih metara iznosile oko 590 eura te u Zadru u kojem su bile 100 eura niže.
Kamate na stambene kredite pale ispod četiri posto
Ove godine se očekuje nastavak rasta cijena stanova zbog nedostatne ponude na tržištu i mogućnosti povoljnog financiranja njihove kupnje. Velik broj banaka nudi, naime, stambene kredite s efektivnom kamatnom stopom nižom od četiri posto (na eurske kredite). Najnižu kamatu ima Erste banka, 2,94 posto, ali riječ je o varijabilnoj stopi. S obzirom na to da su stambeni krediti dugoročni, postoji velik rizik rasta kamata u budućnosti, što u konačnici može značajno poskupiti kredit.
Nešto sigurniji su krediti s kombiniranim stopama, ali su onda i kamate nešto više. Trenutačno najnižu, 3,42 posto, nudi Addiko Bank, dok je najviša kamata (4,94 posto) kod HPB-a. Većina ostalih velikih banaka nudi kamate u rasponu od 3,51 do 3,87 posto. Krediti s fiksnim stopama su najskuplji, a kamate na te kredite kreću se iznad četiri posto.
Što kaže računica
Kao primjer izračuna uzeli smo stan od 50 kvadrata u Zagrebu. Ako bi se za njegovu kupnju uzeo kredit s kombiniranim kamatnim stopama po trenutno najnižoj kamati na tu vrstu kredita (3,42 posto), s rokom otplate od 30 godina, morao bi se uzeti kredit u iznosu od 98.000 eura, pod pretpostavkom prosječne cijene od 1.960 eura. Nakon otplate, ukupna cifra otplaćenog kredita bi se popela na 156.852 eura jer bi na ime kamate banci trebalo platiti 58.852 eura. Mjesečni anuitet po tom kreditu iznosi 436 eura.
Kada bi isti takav stan uzeli u najam, po aktualnim cijenama (634 eura mjesečno), godišnje bi trebali platiti 7.608 eura, što za razdoblje od 30 godina iznosi 228.240 eura. No, cijena najma nije jedini trošak. Podstanari moraju računati i na depozit, kojeg traži sve više iznajmljivača, najčešće u iznosu još jedne najamnine te na agencijsku proviziju također u iznosu mjesečne najamnine, uvećane za PDV.
Najam ili kredit?
Upravo zbog velikog pada kamata na stambene kredite, mnogi računaju da im je isplativije kupiti stan, pogotovo kada uspoređuju visinu najamnine i kreditnog anuiteta. Iz iskustva agenata za nekretnine, većina najmoprimaca unajmljuje stanove za koje su spremni izdvojiti oko 500 eura mjesečno. Iznad te granice ljudi češće počinju razmišljati o kupnji vlastite nekretnine, računajući da taj novac nije bačen u vjetar i da će vrijednost nekretnine za deset ili 20 godina biti daleko veća nego u trenutku kupnje.
S druge strane, najam stana ima niz prednosti. Jedna od najvećih je da se sprječava budući rizik prezaduženosti ukoliko pad prihoda ugrozi mogućnost otplate kredita ili zbog rasta mjesečnih anuiteta otplate kredita (zbog promjene kamatnih stopa, deviznog tečaja i sl.), prihodi postanu nedovoljni za urednu otplatu.
Odgovor na pitanje – najam ili kredit – stoga nije jednostavan niti jednoznačan. Puno toga ovisi o životnim navikama i sigurnosti zaposlenja. Valja imati na umu i da je zaduživanje kod banaka dugoročna obveza i da je vlasnik stana, sve dok se kredit ne otplati, ipak banka.
izvor: prviplan.hr